淘宝房产拍卖靠谱吗（揭秘淘宝房产拍卖全流程）

5739元/平方米，总价51.88万元就可能买到东莞一套90平方米的三房住宅！

是不是很心动？

“双11”来了，楼盘现场的打折，远没有网拍房的优惠力度大！叮当猫今天查看了阿里拍卖发现，最近一个月内，即将拍卖的住宅用房，广东全省共有2632套，其中位于东莞的住宅共有63套；商业用房572套，其中东莞共有13套。

与实际市场价格相比，网拍房的起拍价低了20%左右，如果二次拍卖，房价再下降15%，再拍卖，再下降25%左右！“捡漏”的机会来了？

但是在“捡漏”之前，你要先了解网拍房到底是怎么回事！避免遇到如“邻居家有恶狗”、房子邻街十分吵闹无法住人、租客不愿搬走没法收楼等情况……

一、网拍房的三种情况：

以前的网拍房主要为法拍房，现在共有三种情况，你需要分清楚：

1、法拍房：

法院在网上公开拍卖的房产。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，法院将安排专人通知买受人办理有关财产和凭证的交接手续。

这类房产由法院请专业人士评估定价，价格往往比较低，风险较小，而且法院会协助清场，相对来说更安全。是网拍房中的首选！

房产案例：小心“双拼房”

这套网拍房产包括南城区水濂山景观路8号万科·翡丽山23号楼1单元1402、1403房产及房内一批家私电器。

房产评估价格3470474.28元，家私电器评估价格14410元，拍卖起拍价为3484884.28元；总面积为237.72平方米的6室2厅2卫，单价约14639元/平方米。与该楼盘二手房约2万元/平方米的市场价格相比，自然是十分吸引人的！

不过，需要注意的是，该套房为“双拼房”，即拥有两个房产证，贷款将受到影响；此外，该房产至2019年6月份，欠物业9422.1元。这些都需要买家来承担

2、委托拍卖

与法拍房不同，此类网拍房由相关机构或者是法院委托拍卖。与购买二手房一样，对于此类网拍房，买家需要付0.5%-1%的软件服务费和0.8%的佣金。

房产案例：要先帮原房主还贷款

以东莞市虎门镇虎门大道263号金色里程花园2号楼商铺109室为例，该商铺为转卖标的。建筑面积约94.26 平方米，首次拍卖流拍后，二次拍卖降价10%，从350万元，下降至315万元。

该套商铺可贷款，但贷款手续需要自行操作。此外，此套商铺有银行贷款81万元，成交以后需买受人先帮忙还银行贷款81万元，方可过户。

拍卖公司特别提醒：标的物以实物现状为准，本公司不承担本标的物瑕疵保证。

3、个人拍卖

个人委托拍卖公司网拍房产。拍卖此类标的物，买家需要付0.5%-1%的软件服务费和0.8%的佣金。

房产案例：买家需现场考察

以东莞市樟木头镇大富豪广场朝南3房为例，该房产起拍价由70万降至51.88万元，起拍单价约为5739元/平方米。委托人廖先生，将其拥有的这一套房地产项目委托拍卖行在淘宝上进行公开竞买活动。

该房产位于广东省东莞市樟木头镇大富豪广场富盛阁园十一楼G室，建筑面积90.40平方米。该套房产办证时间为2015年，土地使用截止日期为2063年。

拍卖公司提醒，所有过户税、费全部由买方负责；此标的物交吉，过户后清场交付；标的物以现状为准，拍卖公司不承担本标的物的瑕疵担保责任。

二、便宜也有好货，但你要了解：

1、注意瑕疵说明：

法院或拍卖公司会做一定的瑕疵说明，买家可根据这些瑕疵说明来进行初步判断，是否参与购买。

如南城石竹新花园秀竹苑15座202号房起拍价177.6万元，建筑面积127.63平方米，起拍单价仅13915元/平方米，十分划算。

其中在瑕疵说明上显示，该房产现状为“未腾房”。叮当猫电话咨询了解到，里面还有人居住，拍卖下来后，过户及搬入都可能会出现一定的纠纷。

2、现场察看：

在网上网拍房产，最重要的一步到现场察看。除了了解房子本身情况外，还要考察小区环境、邻居情况等等。

刘小姐曾经网拍了一套房子，入住之后发现，邻居不但养着三条大狗，阳台养鸡，家中还有一位智障患者，出于对居住环境和孩子安全的顾虑，她只好再折价卖出，因换房的事折腾了一年多，精神和金钱损失都不少。

叮当猫的一位朋友也是用较低的价格拍下一套位于五环路边上的房产，由于没有现场察看，过户后发现，房产位于大马路边上，嘈杂声十分严重，且距离朋友上班地点较远，同样不适合实际使用。

3、算好税费和其他费用

东莞自今年3月11日起执行新的二手房交易税收新政策，按交易差额20%或全额2%征收。

由于针对二手住房，个人所得税占比较大，且在不明确二手房的原购成本价的情况下，无法确切核算拍卖成功后的应缴税费。这个政策的实施，使网拍房应缴税费透明度大大增强。

以上述这一套位于南城区石竹新花园秀竹苑15座202号房产为例，该套房面积127.63平方米，起拍价是177.6万元。

假设首次置业的梁小姐通过网拍成功拍得，成交价格250万元、被执行人原购房成本36万元、证过2年，其中，简略计算，法拍房个人所得税按不含税交易额的3%核定征收，则应纳个税约为7万多元。

此外，还要注意被执行人欠下的各种费用。

解密：

“网拍房”为什么便宜？

法院相关人士介绍，网拍房之所以便宜，是因为除了评估价较为合理外，第一次拍卖失败后，法院会降20%进行二次拍卖，而如果再拍卖不出去，会继续降价，这也导致少数网拍房价格相对市场价低很多。

不过，叮当猫发现，随着房价的上涨，一些位置较好、总价相对较低的网拍房受到热捧，在首次拍卖时就会拍卖成功，品质较好的房子甚至会引来多人参与竞拍，溢价率较高，甚至有可能达到或超过市场价格。

而一些总价较高，位置较远的房子，拍卖则较为困难，需要降价进行二次、三次拍卖。

猫姐的提醒：你要做的准备

一、在拍卖前最好计算出一个自己的心理价位，如果超过了心理价位，一定要及时停止加价行为，同时，心态也要好，不要因为有人加价，就任意跟风攀比竞拍。避免拍出比实际市场价还高的网拍价。

二、要了解清楚原业主是否配合。如果原业主不配合，拍下房子后，可能会面临与原业主的纠纷。最好选择法院已经清理好的法拍房。

三、标的物业是否已出租，租户是否配合。

四、物业服务公司是否配合。房子拍下来后，要补缴原业主所欠下的物业费，还有之前欠下的水电费等等。

五、了解房子之前有无其它债权人。如有，其他债权人可能会来与你争夺该套房产的所有权。

六、了解户口问题。在法院的评估报告当中，并不会提及房产的户口问题，但是如果原业主的户口不迁出去，新业主的户口也有可能无法迁入。

七、如果想要按揭贷款买房，在竞买前一定要先去找相关银行审查征信，只有通过审查，拿到意向书，并将该意向书交给法院，那么当你成功竞买后，你才有可能贷到款。